Loyers commerciaux versus Covid 19 : dans de b(e)aux draps !
Covid 19 et loyers commerciaux se cherchent toujours :
La force majeure de nouveau écartée, mais une nuance de nouveau confirmée…
Sans surprise, les prochains mois et prochaines années permettront d’y voir plus clair sur les fondements retenus par les juridictions concernant l’impact du Covid-19 sur le paiement des loyers commerciaux.
Il est clair que la maitrise chronologique des grandes étapes de la crise sanitaire s’avère déjà essentielle, entre les dispositifs du printemps, ceux de l’automne, les établissements essentiels, non essentiels, les éventuels accords et négociations qui auront pu avoir lieu entre les Parties durant la crise pour ajuster temporairement leurs baux par différents mécanismes contractuels ect…
Par une ordonnance de référé en date du 12/05/2021 (n°20/14094, Sté le relais de Clichy c/X ), la Cour d’appel de Paris écarte de nouveau le fondement de la force majeure, en s’inscrivant dans une tendance plutôt dominante des juges de refuser d’appliquer la force majeure au profit du preneur à bail commercial dans le cadre de la crise sanitaire (cf notamment TJ Paris référé 26/10/2020 n° 20/53713 et 20/55901).
Il ya lieu de relever que dans cette décision, la Cour d’appel de Paris reprend toutefois une nuance qui avait été retenue à l’automne dernier par la Cour d’appel de Grenoble (CA Grenoble 5/11/2020, n°16/0453) qui pourrait laisser entrevoir une position sensiblement différente si le preneur avait justifié de difficultés de trésorerie empêchant le paiement de ses loyers et charges, ou s’il justifiait de la perception des aides de l’état.
On peut toutefois s’interroger sur la portée de ce dernier raisonnement concernant l’impact des aides de l’état, puisque justement celles-ci auraient justement pu permettre de redonner du souffle à la trésorerie du locataire… et partant lui permettre d’honorer son obligation de paiement des loyers.
A ce jour, les principaux fondements invoqués devant les juridictions dans le cas des loyers commerciaux face au covid 19 sont les suivants :
—> dispositifs dit dérogatoires avec les différentes mesures mises en place au printemps (ordonnances 2020-306 du 25/03/2020, 2021-316 du 25/03/2020) et à l’automne 2020 (Loi 2020-1379 du 14/11/2020, décret 2020-1766 du 30/12/2020),
—> les règles du droit commun des contrats :
– la force majeure (Article 1218 du code civil) plusieurs décisions écartant la force majeure, quelques unes apportant une nuance dont les contours et effets sont encore un peu flous à ce jour
– la bonne foi dans l’exécution du contrat (Article 1104 du code civil), pour une illustration d’admission de ce fondement: TJ Paris 10/07/2020, n°20/04516
– l’exception d’inexécution (Article 1219 du code civil), plusieurs décisions ont rejeté ce fondement, notamment CA Grenoble 5/11/2020, n°16/0453; TJ Paris 25/02/2021, n° 18/02353), voir pour une admission de ce fondement TJ Strasbourg réf 19/01/2021, n° 20/00552
– l’imprévision (Article 1195 du code civil), finalement assez peu admis
– la perte de la chose louée ( Article 1722 du code civil) : illustration en ce sens: TJ Paris réf 19/02/2021 n°2020/047783
Affaire à suivre donc …!
Envie d’en savoir plus sur les baux commerciaux, un petit tour par là Droit immobilier et droit des baux